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东京房价飙涨引众怒!日本各政党罕见联手拟对外国房产买家做限制规定

发布时间:2025-07-14 作者:成都加成移民 阅读数:12

近期,日本国内关于住房政策的讨论显著升温,其中外国人购置不动产的问题尤其成为焦点。

近期,日本国内关于住房政策的讨论显著升温,其中外国人购置不动产的问题尤其成为焦点。


根据JNN(日本新闻网络)7月初发布的全国调查,高达78%的受访者认为,应加强对外国人入境管理,并限制其在日本的投资与房地产购置活动。

日本部分城市房价持续攀升,令许多普通家庭深感“买房越来越遥不可及”。在此情况下,外资大量涌入购置房产,或富裕外国人出于资产配置目的在日本购房,更容易引发当地居民的焦虑。不少人担忧这会进一步推高房价或租金,使年轻人和普通工薪族更难安居。


就在7月6日,日本富士电视台的一档政论节目中,执政党与在野党的8位党首就“是否应限制外国人取得不动产”等议题展开了公开辩论。


当主持人抛出“是否认为需要对外国人取得日本不动产进行限制或课税”的问题时,现场出现戏剧性一幕:

除日本共产党外,所有党派领导人都举手表示赞成。

首相石破茂在节目中严肃表态:“带有投机目的的购房是不可取的。我们将参考其他国家的法律制度,尽快掌握实际情况并采取行动。”这番言论的背景是,日本社会对外国人购房的担忧情绪急剧上升。

01 宽松政策下的购房热潮

长期以来,日本对海外购房者实行极为宽松的政策。根据现行法律,外国人无论是否持有日本居留资格,均可自由购买日本不动产。即使是留学生,只要年满20岁并提供护照、在留卡等基本身份证明,也能在日本购房置业。


在购房流程上,外国人与日本国民几乎无差别。选定房源后支付定金(通常为房价的5%-10%),然后签订正式买卖合同,最后委托司法书士办理所有权转移登记。


只是在贷款方面,留学生等外国购房者面临更高门槛。多数日本银行要求首付比例达到40%以上,且需要日本籍担保人。全款购房、父母资金赠与或通过注册日本公司贷款成为主要替代方案。


02 争议焦点:投机性购房推高房价

日本政界此次集中关注外国人购房问题,源于日益明显的社会压力。共同社报道显示,东京核心地段房产正成为国际资本追逐目标。

新加坡某家族办公室的调研显示,东京港区高端公寓年租金回报率稳定在4%-5%,远超伦敦、纽约等国际都市。这种回报率吸引了大量海外资本进入日本房地产市场。

各政党党首在辩论中表达了不同立场:

国民民主党党魁玉木雄一郎提出设立 “空置税” ,针对外国人投机性购置房地产征税;

立宪民主党党首野田佳彦和公明党党首齐藤铁夫则呼吁建立租房补贴制度,缓解因房价上涨导致的房租压力

日本共产党委员长田村智子态度最为强硬:“以投机为目的购买公寓的做法本身就应受到限制”;

参政党党首神谷宗币点出矛盾核心:“日本人买不起而外国人却拥有市区好地段,这不是歧视外国人,而是有必要区分对待。”

03 “以房养学”的实践继续推高房价

东京、大阪等留学生集中的城市,一种名为 “以房养学” 的投资策略正悄然兴起。留学生购买学校附近的房产,自住一部分空间的同时将多余房间出租,用租金收益覆盖学费和生活开支。


东京大学周边20-30平米公寓的均价约80万元人民币,年租金净收益回报稳定在6%-7%。仅靠租金收益,15年内就能收回房产成本。而大阪的情况同样可观,一处真实案例显示:一位留学生在大阪购置单间公寓,硕士期间自住两年后回国,通过五年租赁获得约300万日元租金收入。最终出售房产时,扣除学费和各种税费后,纯收益达400万日元


日本公寓在市场的波动不大,像学区房或地理位置好的公寓都很抢手。根据预测,未来五年日本房价仍将呈上涨趋势。对于面临租房困境的留学生而言,这一策略更具现实意义——2025年东京、大阪等热门城市租金暴涨30%以上,甚至出现“厕所小到需要瑜伽姿势才能转身”的极端房源。


04 购房与签证的微妙关系

实际上,购房本身并不直接带来签证。根据日本入国管理局规定,单纯购买房产不符合签证发放条件。

不过存在一条“曲线移民”路径——经营管理签证。外国投资者购买价值5000万日元(约合人民币240万元)以上的不动产后,通过房产租赁或酒店运营等方式创造持续性收益,即可申请为期1年的经营管理签证。


这种签证路径要求投资者每年向税务机关提交规范的财务报告,建立“投资+经营”的双重模式。持有经营管理签证满5年可申请永住权,10年后可归化入籍。

日本各地方政府还推出差异化优惠政策。北海道二世谷町对滑雪度假屋投资者减免固定资产税;大阪市为中央区开发智能公寓项目的外资企业提供最长3年的法人税减免。


这对于留学后想继续留在日本工作和生活的留学生来说更是一举多得。即完成了留学期间的支出全覆盖,也完成了身份规划,同时也不会在工作后为住房问题而烦恼。



05 未来政策走向展望

随着各政党党首公开表态,日本政府很可能出台针对外国购房者的限制措施。可能的政策方向包括:

  • 空置税征收:针对外国投资者持有的闲置房产征税;

  • 差别化税收:对短期转售的外国人持有房产提高交易税率;

  • 补贴平衡机制:扩大租房补贴规模,缓解本地居民住房压力;

  • 区域差别化管理:核心地段实施更严格限制,地方城市维持宽松政策。

日本首相石破茂已表示将研究其他国家做法。加拿大、澳大利亚等国已有先例:加拿大对非居民购房者征收空置税,税率高达房产价值的1%;澳大利亚则禁止外国投资者购买现房,只能投资新建住宅。


值得注意的是,日本央行持续的超宽松货币政策也是房价上涨的重要因素。低利率环境下,东京等大都市的房产成为对抗通胀的优质资产,吸引全球资本涌入。

日本政府正面临一个两难选择:一方面,海外资本推高东京房价引发民众强烈不满;另一方面,外资对地方经济的拉动作用显而易见——北海道二世谷町的滑雪度假屋投资者享受固定资产税减免,大阪中央区的外资智能公寓项目获得三年法人税减免。


日本首相石破茂承诺将研究海外制度经验,政策制定者们正在加拿大式的空置税和澳大利亚式的购房限制之间权衡。


而东京核心区的豪华公寓交易仍在悄然进行,海外投资者的资金流水般涌入这个摇摆不定的市场。现在抓住政策变化前的窗口期尤为重要。

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