想投资日本，外国人在日本贷款究竟有多“苛刻”？我们贷得到吗

发布时间：2025-07-07 作者：成都加成移民阅读数：25

走在东京街头，随处可见“住宅ローン金利0.5%”的诱人广告。然而当外国投资者兴冲冲地走进银行，却常常碰壁而归。日本超低利率的贷款大门，对外国人开得有多窄？今天我们就按在留资格（签证类型）分类，揭开日本贷款市场的真实门槛。

日本低利率背后的高门槛，你够得着吗？

走在东京街头，随处可见“住宅ローン金利0.5%”的诱人广告。然而当外国投资者兴冲冲地走进银行，却常常碰壁而归。日本超低利率的贷款大门，对外国人开得有多窄？今天我们就按在留资格（签证类型）分类，揭开日本贷款市场的真实门槛。

1、永住者：最接近日本国民的待遇

持有永久居留权的外国人，在贷款条件上最接近日本国民。他们可以享受低至 0.3%-0.75% 的利率，甚至有机会实现0首付购房。

但这并不意味着毫无门槛。永住者仍需证明稳定的收入来源，多数银行要求年收入在300万日元以上（约14万人民币），且需提供税务证明。

永住者的优势在于：贷款期限最长可达35年，贷款额度上限也较高。以年收入500万日元为例，可贷款金额上限约为3400万日元（约158万人民币）。

2、工作签证持有者：稳定性是关键

对于持工作签证的外国人，银行最看重的是工作稳定性。基本要求包括：

在同一公司连续工作 1-3年以上
年收入 500万日元以上（约23万人民币）
签证有效期足够长（剩余期限越长越好）

符合条件者可获得1.1%-1.8%的贷款利率，但通常需要支付20%以上的首付比例。

2025年10月起实施的新规更严格：非永住者贷款超过2000万日元（约93万人民币）时，需额外提交《反洗钱声明书》并详细说明还款资金来源。

3、日本人的配偶：特殊通道的优势

与日本国民结婚并持有配偶签证的外国人，在贷款方面享有特殊通道。新生银行等机构允许此类申请人获得贷款，即使没有永久居留权，配偶也不需要提供收入证明。

但这类贷款仍要求申请人具备稳定的收入，且需要配偶作为担保人。贷款条件和利率介于永住者和工作签证持有者之间。

4、经营管理签证：以公司名义贷款的智慧

持有经营管理签证的投资者常采用更智慧的方式——在日本设立公司，以法人名义申请贷款。这种方式相对个人贷款门槛更低：

贷款额度可达房产价值的75%
利率约为2.5%-3.5%
无需永住资格

以公司名义贷款还有额外好处：有助于签证更新、可合理避税，并且可投资多套房产。

但要求也不低：公司需有稳定经营历史，通常要求 2年以上的经营记录。

5、留学生：几乎不可能的任务

留学生贷款难上加难。由于收入有限、信用记录不足，大多数日本银行要求首付比例达40%以上，或需要日本籍担保人。

留学生购房多选择全款支付、父母赠与资金（需注意中国外汇管制每年5万美元限额），或与有稳定收入的人共同购买。

即使成功购房，留学生也需注意：出租房产所得收入必须申报，否则可能被视为非法打工影响签证。

6、无长期签证的海外投资者：挑战最高难度

对于没有日本长期签证的纯海外投资者，贷款之路最为艰难。目前只有少数银行如中国银行、交通银行提供服务，且条件严苛：

必须提供中国境内年收入30万元人民币以上的证明及完税凭证
需在海外账户拥有等同于贷款金额的存款
贷款额度通常不超过房产价值的50%
利率较高，达2.8%-3.8%
贷款期限最长为15年

申请人还需亲自赴日1-2次进行银行面谈审核，这对海外投资者来说既耗时又费力。

除硬性条件外，语言能力也是隐形的门槛。骏河银行明确要求申请人有足够的日语能力理解贷款产品说明和合同，否则可能被拒贷。

花旗银行和新生银行相对宽松，不要求日语能力，但最终签署的所有法律文件都是日文版本，银行提供的英文翻译仅作参考。

面对重重障碍，外国申请人仍可通过以下策略提高成功率：

增加首付比例：将首付提高到40%-50%，可大幅提升贷款获批几率
寻找日籍担保人：有稳定收入的日本国民作担保能增强银行信心
选择合适银行：
PRESTIA银行：无永住要求，年收700万日元以上，无需保证人
Orix银行：无永住要求，年收700万日元以上
中国银行东京分行：面向在日中国公民

建立日本信用记录：尽早申请信用卡，按时还款，积累良好信用历史

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