日本房产投资“税”知道：买、持、卖全流程税单大揭秘

在日本购买房产时，投资者需要面对多项一次性税费，这些费用约占总房价的5%-16%，具体比例取决于购买的是新房还是二手房。

以出售或赠与的方式取得不动产，或新建、扩建不动产时，都道府县征收的地方税（遗产继承免交此税）

在法务局完成不动产（土地或建筑物）的所有权保存或转移登记后，取得人需在20至60天内（具体期限请参照各都道府县税事务所官方通知，例如东京都要求登记后30日内），向该不动产所在地的都道府县税事务所或其支厅进行申报。申报后，税事务所/支厅通常会在6个月至1年内（通知书一般于每月7日左右寄出）发出纳税通知书。该通知书会注明缴纳期限，原则上为通知书发出当月的月底前。需特别注意，逾期未缴纳将产生滞纳金。

申告：

可以去税务所窗口或者邮寄进行办理，申告单可以在税务所窗口领取或在官网下载电子版，将申告单上必填项内容如实填写完整后提交即可。

缴纳方法：

可以在税事务所的窗口或便利店现金支付，也可以手机便捷支付。

税额计算方法：

不动产价格?税率

*此处的不动产价格不是实际购买价格，而是指根据政府机构制定的固定资产评价标准决定的固定资产评估额。

税率：

平成20年4月1日-令和6年3月31日期间取得不动产所有权的，土地及住宅税率为3%、非住宅税率为4%。

购买房产时，需要在法务局进行土地或建筑物所有权保存、转移登记及公示，也就是对外表示“此房产归我所有”，登录许可税是指在办理此登记手续时向国家缴纳的税款。

税率：因登记种类而异，分为以下4类

1）土地所有权转移登记，税率为2.0%；

2）新建住宅所有权保存登记，税率为0.4%；

3）中古住宅所有权转移登记，税率为2%；

4）购房贷款所征收的税也属于登录免许税，因为金融机构需要登记土地和建筑物抵押权，抵押权的设定登记税率为0.4%（抵押权登记税额计算方法：贷款额?0.4%）。

购买房产时，需要在法务局进行土地或建筑物所有权保存、转移登记及公示，也就是对外表示“此房产归我所有”，登录许可税是指在办理此登记手续时向国家缴纳的税款。

税率：因登记种类而异，分为以下4类

1）土地所有权转移登记，税率为2.0%；

2）新建住宅所有权保存登记，税率为0.4%；

3）中古住宅所有权转移登记，税率为2%；

4）购房贷款所征收的税也属于登录免许税，因为金融机构需要登记土地和建筑物抵押权，抵押权的设定登记税率为0.4%（抵押权登记税额计算方法：贷款额?0.4%）。

这是海外投资者最容易忽略的大额支出！新房交易需缴纳10% 的消费税，而个人间的二手房交易则免税。例如5000万日元的新房，消费税高达500万日元，而同等价位的二手房则免除此项费用。

通过房产中介购买时需支付：

• 房产交易价格×3%+6万日元+消费税

• 举例：3000万日元的房产，中介费约105万日元（含税）

此外还有司法书士费（5万-15万日元）、贷款手续费（若有贷款）、火灾地震保险（10万-30万日元）等。

固定资产税是对固定资产，包括土地、房屋、折旧资产等向所有者按年征收的税金。

每年固定时间（具体以各市町村官方公告为准）固定资产所在都道府县税事务所会发送纳税通知书说明应缴纳的税额等，税额缴纳可以分4次缴纳（4月、7月、12月、次年2月），也可一次缴纳全额。

税率：

年税率为固定资产评估价值的1.4%。日本政府每三年评估一次房产价值，评估价通常只有市场交易价格的50%左右。一套评估价3000万日元的房产，年固定资产税约42万日元。

是以充实城市规划和土地区划事业费用为目的、按年征收的町村税（东京23区是都税）。

城市规划区域内房产额外征收的地方税，税率为0.3%。同样以3000万日元评估价的房产计算，年税额约9万日元。

• 物业管理费：公寓必备，一户建无需缴纳

• 修缮积立金：用于未来大修，公寓必须缴纳

• 租赁管理费：若委托管理公司，通常为年租金的5%

• 
  

若房产出租产生收益，需要缴纳所得税：

• 净所得 = 租金收入 - 必要经费（管理费、修缮费、固定资产税等）

• 税率：5%-40%的累进税率 + 2.1% 的复兴特别所得税

与购买时相同：房产交易价格×3%+6万日元+消费税

这是获利部分的大头税项，税率因持有年限而异：

1、短期持有（不满5年）：

• 所得税：30%

• 住民税：9%

2、长期持有（5年以上）：

• 所得税：15%

• 住民税：5%

出售时买方将预扣10.21% 作为源泉税，但第二年正常申报后会全额退还。

尽管税费种类繁多，但日本房产投资仍有可观回报：

• 租金回报：扣除所有费用后，净租售比可达4%-6%

• 民宿经营：自主经营收益约16%，委托管理公司约8%

• 增值潜力：近年日本主要城市房价年涨幅约5%-7%

案例说明：
假设在大阪购买一套2000万日元的二手公寓：

• 年租金收入：120万日元（6%回报）

• 年持有成本（含税）：约40万日元（占房价2%）

• 年净收益：80万日元（4% 净回报）

日本房产税固然复杂，但综合来看税费比例并不高，关键在于了解规则并善用减免政策。无论是为了资产配置、移民签证还是稳定租金收益，日本不动产仍是值得考虑的选项。

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