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看不懂日语,日本房产怎么选?

发布时间:2023-02-14 作者:成都加成移民 阅读数:1722

春观夜樱,夏望繁星,秋赏满月,冬会初雪。日本在四季用不同的风景展示着自己的浪漫,吸引了各国的游客,越来越多的人不仅在日本消费,更选择了在日本投资房产。但日语都看不懂,该如何选择日本房产呢?文案部经理Paul为大家梳理了在日本选房的关键信息。

春观夜樱,夏望繁星,秋赏满月,冬会初雪。日本在四季用不同的风景展示着自己的浪漫,吸引了各国的游客,越来越多的人不仅在日本消费,更选择了在日本投资房产。但日语都看不懂,该如何选择日本房产呢?文案部经理Paul为大家梳理了在日本选房的关键信息。


大家的疑问

  1. 每年净收益5%-6%,是真的吗?
  2. “盘纸”怎么看?
  3. 选房的关键信息是什么?
  4. 单套和整栋该怎么抉择?

经常有朋友问,手里有几十万的资金,这个钱不敢进股市,想买国内房子,可能首付都不够,国内的这些理财,感觉又不太靠谱,问有没有什么推荐的,一般都推荐日本房产。大家可能知道我们日本房产做得还不错。卖了多少套、卖了多少钱,这个数据无法分享,但是,可以和大家分享两个数据:

1. 我们日本房产的客户来源,90%以上是办理了移民项目的老客户,大部分都是以投资为主,不带移民属性。

2. 日本房产的复购率超过90%。也就是说,一位客户在我们这里买了一套,基本上还会考虑第二套、第三套、第四套。。。。

为什么呢?今天以一个客户的实例来和大家分享下,日本房产该怎么选

01

每年净收益5%-6%,是真的吗?

很多人问宣传说的每年净收益5%-6%,是真的吗?后期能不能达到?其他不说,先上数据。下表是截止到2022年10月某客户的房产及收益情况。

02

“盘纸”怎么看?

这位客户在2021年买了两套房,一套房子是850万日元,一套是650万。我们来看下西川口850万日元的这套:

上面这个图是“盘纸”,这个就是日本二手房市场公开得所有关于房产的信息,所有人都可以看得到。

当时为什么要选这个房子呢?给大家分享下我们帮客户选房子看重的点。

首先是价格:850万日元,40多万人民币

位置:位于东京都市圈“一都三县”的埼玉县,在东京的北部。距离最近的Jr京浜东北线的西川口站徒步5分钟。日本的规定是按照一分钟步行80米来算,即这套房子到最近地铁站是400米。

构造:钢筋混泥土,一共七层,这个房子位于3楼。

筑年月:就是修建时间是昭和62年12月,也就是1987年12月,是1981年6月日本新耐震标准之后的。

这栋楼总共有58户,管理规模比较大。

管理费:也就是物业费是7,600日元/月,修缮金也就是维修基金是2,400日元/月。空租需要每月支付管理费和修缮金。

エレベーター是电梯,此栋房是有电梯的。

目前是有租客,租客是2021年9月入住的,签订了2年租约,租金是67,800日元,租客是一名学生,有保证会社。在日本租房,2010年之后保证会社就普及开了。保证会社其实就是保险公司,他们先对租客进行资格审查,租客需要缴纳半个月的房租作为保险费。当租客付不起租金的时候,房东直接找保证会社来支付租金,这是对房东租金权益的保证。

这套房子的盘纸上写的表面收益是9.57%,实际收益是8.16%,计算方式是:目前(2022年10月)总共收到的租金除以总持有月数,算出来每个月平均的净收益,然后乘以12,再除以购房金额,得出折算年净收益率7.69%,跟宣传的8.16%有些出入。原因在于2021年12月精算时,有一笔5万多日元的不动产取得税,当时没有缴纳,在2022年3月直接从租金里提取出来缴纳了。也就是说本来该付的这笔钱用租金抵扣了,实际上产生的租金比现在的要多。

房子选好了,一切都会按照预期来的,非常的稳定!下面这个表格就是支付租金,也就是实际客户收到的金额。

03

选房的关键信息是什么?

我们通过这个客户的案子,可以看出我们选房的几个关键信息:

1. 房产位置:一看徒步到车站距离,二看车站大小和人流量。

新宿、浅草、银座等都是日本著名的商圈,从投资角度来看,没有必要一定选在大家耳熟能详的商圈,这些地方房价贵、租金高,但疫情对日本也有影响,有些人收入下降或者居家办公,相对远一点的地方租金便宜些,会有更大的受众。比如说我们这个房子所在的西川口,到新宿站也只要19分钟地铁车程。租客宁愿多花20分钟租远一点,租金便宜至少30%以上。从我们目前管理的二手房来看,租金便宜一点的房子,后期的空置的可能性更低。所以,在挑选位置的时候,关注的应该是离最近地铁走路几分钟以及这个车站人流量。车站人流量日本的同事会做调查。

2. 看出租情况

一看租客情况,二看租金有没有虚高。我们会对发布的物件做详细的调查,优先选租客是日本人的,住了很久的,这种未来退租的可能性不高;政府负担者最好,租金是由政府买单;租客的年龄最好不要太大,万一过世了,可能会影响以后的房价;保证会社有没有加入、有没有担保人、担保人情况,这个是对租客支付租金的兜底,对房东的保证。

3. 看建筑年限、房产规模和管理公司

建筑年限:

1981年日本建筑基准法修改,将建筑物的抗震标准一再提高,根据规模不同考虑到建筑施工期间一般为1-2年。如果房产的建筑完成年份是1983年以后,可以认为是用新耐震标准来建造的。

房产规模和管理公司:

房产规模就是指这个房子有多少户,户数越多,管理规模越大,管理费、修缮金等更便宜,大规模的管理会更加有利于房产维护,尤其是大的管理公司。日本房产建筑内部的设备等需要以10-20年为跨度进行更换和修补,所以也要选择管理良好的房产。看管理规模,不要只去关注你每个月交多少钱,要看这栋楼目前修缮金的余额,余额越高,后期需要维修的时候,房东需要支付的钱越少。

4. 看回报率

日本房产能带来的最大好处就是稳定的现金流,收益率太低,就算地段再好,对投资来说意义也不大。回报率不仅仅是房租净收益,还有房子未来的上升空间,以及资产的价值。

回报率该怎么看?

专业人士会通过看清地价的上升余力来选择房产。租金是否符合当下的市场,取决于该区域的价格上涨余力,物件的状态、管理状况,所在区域周边的开发计划等。一般在售的房产信息,在网上可以查询到该区域路线价格上升率、交易事例价格上升率、登记簿副本上的买卖记录。回报率即租金除以房屋价格,比如说,1000万买的房子,每个月的租金是5万日元,那年收益率就是6%。如果是以出租为目的进行不动产投资,暂不考虑入住率的话,老一点的房子回报率高。这因为和新建的房子相比,同样地段的中古房子价位落差很大,而房租相对来说落差较小。下面是一个简单的地段和收益的总结表格:

04

单套和整栋该怎么抉择??

单套和整栋该怎么去抉择?看预算和您想要的是什么

1. 可投入资金在100万人民币以内,推荐购买20平左右的小公寓,收益至少能超过5%的,100万可以买两套,先入手体验,想要出售流转率也非常高。

2. 如果已经买过,或者已经想好,可投资资金在300万人民币,推荐购买2套或者3套面积在30-40平米的一室或者两室的公寓。由于疫情影响,一些居家办公且收入比较高的人们开始看重空间,觉得20平左右的公寓空间不够,会改去租赁30-40平的公寓,尤其是一些夫妻两人或者有孩子的家庭,所以现在这类公寓需求量非常大,可以买建筑年份新一些的,比如九几年或者2000年之后的。这种收益可能只有4%,但是未来升值空间更大。

3. 如果预算超过500万人民币,建议直接买塔楼。整栋的收益算下来会比较高,不需要去交修缮金,后期如果更改用途,比如事务所或者民宿,会非常简单;在再次出售的时候,议价权会更高。且持有整栋房产,实际上就是持有土地,土地还有增值的部分

总的来说,挑选日本房产,既要看您的预算,还要看房产位置、出租情况、建筑年限、房产规模、管理公司和回报率。想要把复杂的事情简单化,最靠谱的方式就是:交给专业人士做专业的事情!您只需要告诉我们您的预算,接下来就交给我们来帮您选择了。

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  • 外籍学校学生家长分享会

  • 时间:2023年12月14日上午10点-12点
  • 地点:成都市高新区益州大道北段333号东方希望6楼

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